Bám sát quy định mang tính đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Với những quy định này, kỳ vọng sẽ tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường, xóa bỏ tình trạng 2 giá; góp phần ngăn chặn tình trạng trục lợi, vi phạm pháp luật, lách luật trong lĩnh vực đất đai…
Thay đổi cơ bản trong định giá đất
Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô.
Cụ thể, tại các Điều 132, 133, 134 Dự thảo đã quy định: nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng đất định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định; Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
ThS.Trương Quốc Cần, Viện Tư vấn phát triển Kinh tế – Xã hội Nông thôn và Miền núi đánh giá: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong thực hiện Luật Đất đai 2013, cụ thể là: Thay đổi cơ bản trong định giá đất, hướng đến việc định giá đất một cách thực chất, sát với thị trường. Ngoài ra, bỏ khung giá, đưa giá đất sát giá thị trường để tạo cơ sở pháp lý cho quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên, nguồn lực đất đai; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đảm bảo quốc phòng, an ninh, công bằng và ổn định xã hội. Đồng thời, giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, an toàn…
Còn đó những băn khoăn
Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp TS. Nguyễn Bá Long phân tích, vì khung giá “chật hẹp”, nên khi bỏ khung giá thì tâm lý định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất sẽ không bị giới hạn, nên giá bảng giá, giá đất cụ thể sẽ phản ánh đúng giá trị thực, sát với thị trường hơn. Hay nói cách khác toàn bộ hệ thống giá đất sẽ tăng lên.
Nhiều người băn khoăn, bỏ khung giá có làm tăng giá thị trường không? Ai sẽ là người hưởng lợi? Thực tế giá thị trường tồn tại độc lập, khách quan và tuân theo quy luật thị trường (cung, cầu) nên không liên quan trực tiếp tới khung giá, kể cả bảng giá. Nhưng, sau khi xây dựng lại bảng giá đất (sát giá thị trường), bảng giá đất cũng là cơ sở để người mua và người bán căn cứ vào đó để thương lượng và nó ảnh hưởng tới mức độ sẵn sàng của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản.
Góp ý vào Điều 194, dự thảo Luật, Đại diện Liên minh đất đai (Landa), ông Nguyễn Đức Thịnh cho rằng, việc xác định giá đất cụ thể nên tiến hành theo 2 bước, gồm: Quy trình chuyên môn; Quy trình hành chính. Quy trình hành chính (phê duyệt giá đất cụ thể) có thể có Chủ tịch UBND, các Sở ngành và UBND cấp huyện tham gia. Về quy trình chuyên môn (Hội đồng thẩm định giá đất) nên giao về cho các chuyên gia tư vấn độc lập, riêng các thành viên thuộc các cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh, nếu có tham gia cũng phải dưới 50% thành phần của Hội đồng thẩm định bởi vì Hội đồng làm việc theo chế độ tập thể và quyết định theo đa số. Đồng thời việc quy định Chủ tịch Hội đồng thẩm định do chủ tịch HĐND sẽ đảm bảo tính độc lập và cơ chế giám sát của cơ quan dân cử với cơ quan chính quyền đồng cấp.
Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội băn khoăn: nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá quy định tại Khoản 1, Điều 131 Dự thảo cho thấy, phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không? Ông Tuyến đề xuất, cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.
Nằm trong khuôn khổ Chương trình Quản trị đất đai khu vực Me Kong (MRLG), Nhóm làm việc về đầu tư có trách nhiệm do Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển Cộng đồng Nông thôn (CCRD) làm đại diện đã phối hợp với đối tác tổ chức 7 hội thảo với chủ đề “Chính sách đất đai trong Nông nghiệp – Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” ở các khu vực Bắc, Trung, Nam với sự tham gia của nhiều đại biểu Quốc hội, đại biểu HĐND, nhà nghiên cứu cũng như đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính… và các tổ chức chính trị xã hội như Mặt trận Tổ quốc, Hội nông dân, Hội Phụ nữ… Những vấn đề liên quan đến Khung giá đất, Bảng giá đất, giá đất đền bù sát với giá thị trường… đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các đại biểu.
Nguyễn Minh
Theo: daibieunhandan.vn
